Comprar um imóvel na planta é, sem dúvida, um dos caminhos mais populares para realizar o sonho da casa própria ou fazer um investimento imobiliário com preço mais acessível. Os argumentos são tentadores: condições de pagamento parceladas, valores iniciais reduzidos e a expectativa de receber um imóvel novo, planejado e com valorização futura.
Mas, junto com as vantagens, surgem questões jurídicas e práticas que muitos compradores desconhecem. Por trás do marketing das construtoras, existem contratos complexos e regras legais específicas que, se ignoradas, podem trazer prejuízos expressivos.
É aqui que mora o perigo: muita gente só percebe os riscos quando já está enfrentando atraso na obra, cobrança de taxas indevidas ou até mesmo a falência da construtora. E, nesse momento, as soluções costumam ser mais demoradas, mais caras e, muitas vezes, dependem de processos judiciais.
Por isso, antes de assinar qualquer contrato, é fundamental conhecer os principais pontos de atenção. A seguir, listamos 5 riscos reais que quem compra imóveis na planta geralmente não conhece — até ser tarde demais. Entenda cada um deles e saiba como se proteger.
🔹 1. Atraso na entrega das obras
A cena é comum: a construtora promete entregar em 24 meses, você programa toda a vida para se mudar… e o prazo vence sem sinal das chaves.
A legislação (Lei nº 4.591/64 e Código de Defesa do Consumidor) admite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que esteja previsto em contrato.
Passado esse prazo, o comprador pode pleitear:
- Multa contratual por atraso;
- Indenização por aluguel pago enquanto aguarda a entrega;
- Danos morais, em casos excepcionais.
👉 Como se proteger?
Exija no contrato a cláusula de prazo certo e acompanhe o andamento da obra, solicitando documentos e relatórios.
🔹 2. Desvio ou uso irregular dos valores pagos
Durante a obra, parte do valor pago pelos compradores deve ser destinado exclusivamente à construção (patrimônio de afetação).
Porém, quando a construtora não afeta o patrimônio ou mistura valores em outras obras, você corre o risco de pagar por um empreendimento que pode nem ser concluído.
O patrimônio de afetação está previsto na Lei nº 10.931/2004 e visa proteger o consumidor, garantindo que o dinheiro aplicado fique vinculado à obra.
👉 Como se proteger?
Antes de fechar negócio, verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação registrado na matrícula do imóvel.
🔹 3. Problemas com o financiamento ou incorporação
Nem todo comprador se atenta ao registro da incorporação imobiliária. Sem ele, o empreendimento pode estar irregular.
O Registro de Incorporação é obrigatório (art. 32 da Lei nº 4.591/64) e assegura que o imóvel está aprovado pela prefeitura, com memorial descritivo e cronograma definidos.
👉 Como se proteger?
Peça cópia do registro de incorporação e confira na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
🔹 4. Alterações no projeto ou no padrão prometido
Muitos contratos trazem cláusulas genéricas que permitem à construtora modificar detalhes do imóvel sem consulta ao comprador.
Quando essas mudanças reduzem a área privativa, alteram acabamentos prometidos ou diminuem vagas de garagem, isso pode gerar direito a indenização ou rescisão.
O art. 35 do Código de Defesa do Consumidor garante ao comprador o direito de exigir o cumprimento da oferta, aceitar produto equivalente ou rescindir o contrato com restituição dos valores.
👉 Como se proteger?
Guarde todos os materiais publicitários e revise o memorial descritivo com um advogado antes de assinar.
🔹 5. Risco de falência ou distrato abusivo
Em caso de falência da construtora, muitos compradores ficam anos na Justiça para tentar recuperar valores.
Além disso, alguns contratos preveem multas abusivas para quem precisa desistir da compra, contrariando a Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), que limita a retenção de valores e define prazos para devolução.
👉 Como se proteger?
Negocie cláusulas de distrato equilibradas e, se possível, faça análise prévia com um advogado para evitar armadilhas contratuais.
Conclusão: Informação e prevenção valem mais que qualquer imóvel
Comprar um imóvel na planta pode ser uma ótima oportunidade, mas a realidade mostra que não basta confiar nas promessas da construtora. A segurança jurídica começa antes mesmo da assinatura do contrato.
A legislação brasileira oferece diversas ferramentas de proteção ao consumidor, mas elas só se tornam efetivas se você souber usá-las. Ler o contrato, verificar os registros, analisar as cláusulas e exigir transparência são atitudes que evitam prejuízos no futuro.
Mais do que confiar na boa-fé, o comprador precisa agir de forma preventiva, garantindo que todo o investimento esteja resguardado. Os riscos que você conheceu aqui são apenas os mais comuns — cada empreendimento tem suas particularidades.
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Felipe de Moraes Laabs