A aquisição de um imóvel é, para muitos, um dos maiores investimentos da vida. No entanto, é muito comum que compradores acreditem que, ao assinar um contrato de compra e venda ou mesmo ao obter a escritura pública, já estejam de fato e de direito na posse do bem. Essa é uma percepção equivocada e que pode trazer sérios riscos jurídicos. Vamos esclarecer as etapas essenciais para a efetiva regularização e transferência da propriedade imobiliária.
1. O contrato de compra e venda: um compromisso, não a propriedade
O contrato particular de compra e venda é um instrumento que formaliza a intenção das partes: o vendedor se compromete a transferir a propriedade do imóvel e o comprador se compromete a pagar o preço ajustado. Contudo, esse contrato não transfere a propriedade do bem. Ele gera efeitos obrigacionais, e não reais. Ou seja, obriga as partes ao cumprimento da obrigação (pagar e transferir), mas não altera a titularidade do imóvel no Registro de Imóveis.
Isso significa que, ainda que todas as parcelas tenham sido quitadas, o comprador ainda não é considerado o proprietário, sob a ótica legal.
2. Escritura pública: formalização da vontade, ainda sem efeitos reais
O próximo passo na cadeia de aquisição é a lavratura da escritura pública de compra e venda, feita em Cartório de Notas. Este é um ato formal que confere autenticidade e segurança jurídica ao negócio, e é indispensável para bens imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, conforme o artigo 108 do Código Civil.
Entretanto, mesmo com a escritura pública em mãos, o comprador ainda não é o proprietário perante terceiros. A escritura é essencial, mas ainda não opera a transferência da propriedade imobiliária. Ela constitui o título hábil para que o comprador possa requerer o registro.
3. Registro da escritura na matrícula: o verdadeiro ato de transmissão da propriedade
É somente com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que ocorre a efetiva transferência da propriedade. Esse é o único ato que confere a titularidade real do bem, de acordo com o artigo 1.245 do Código Civil:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Portanto, enquanto o comprador não registrar a escritura na matrícula, o imóvel permanece, legalmente, no nome do antigo proprietário. E isso implica em sérias consequências, como a impossibilidade de utilizar o imóvel como garantia real (hipoteca, alienação fiduciária), dificuldades na venda futura, risco de penhoras ou dívidas atribuídas ao antigo dono, entre outros problemas.
4. Regularização e segurança jurídica
A regularização do imóvel exige, portanto:
Contrato de compra e venda (preferencialmente com assessoria jurídica);
Lavratura da escritura pública no Cartório de Notas;
Registro da escritura na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Somente após esse último passo o imóvel estará plenamente regularizado, e o comprador será reconhecido como o verdadeiro proprietário, com todos os direitos e garantias decorrentes.
Resumindo:
✔ Contrato → intenção de comprar
✔ Escritura → formalização da venda
✔ Registro na matrícula → transferência da propriedade
Sem o registro, o imóvel não é considerado regularizado e você pode enfrentar dificuldades legais, como ações judiciais ou problemas para revender.
Sempre que comprar um imóvel, conte com apoio jurídico e registre a escritura para garantir segurança e tranquilidade.
Conclusão
Adquirir um imóvel exige mais do que simplesmente pagar e assinar papéis. É fundamental compreender que a propriedade só se adquire com o registro, e negligenciar esse ponto pode comprometer toda a segurança do negócio.
Orientar clientes sobre essas etapas é um dever do advogado que atua com Direito Imobiliário e Contratual. A formalidade no processo protege todas as partes e assegura que a transferência patrimonial seja legítima, eficaz e definitiva.
Escrito por Gabriel de Vasconcelos Marques.