Quantos Imóveis Estão Irregulares no Brasil

Os dados convergem para um diagnóstico preocupante:

O Censo IBGE 2022 identificou 12.348 favelas e comunidades urbanas, abrigando 16,4 milhões de pessoas em 6,5 milhões de domicílios — 8,1% da população brasileira.

A Fundação João Pinheiro revela que 26,5 milhões de domicílios urbanos (41,2% do total) apresentam algum tipo de inadequação, incluindo a fundiária.

Estimativas da Anoreg e do Ministério do Desenvolvimento Regional apontam que 50% a 60% dos imóveis brasileiros têm algum tipo de irregularidade — incluindo apartamentos de alto padrão com averbações incompletas ou divergência de metragem.

Para o proprietário, isso significa patrimônio inseguro, perda de até 30% no valor de mercado e a impossibilidade de obter financiamento bancário.

Quantos Imóveis Estão Irregulares no Brasil

Os dados oficiais convergem para um diagnóstico preocupante. A Fundação João Pinheiro revela que 26,5 milhões de domicílios urbanos brasileiros apresentam algum tipo de inadequação, incluindo a fundiária. Isso representa 41,2% do total de domicílios urbanos do país.

O Censo IBGE 2022, por sua vez, identificou 12.348 favelas e comunidades urbanas no Brasil. Esses territórios abrigam 16,4 milhões de pessoas em 6,5 milhões de domicílios — o equivalente a 8,1% da população brasileira.

Estimativas convergentes da Anoreg e do Ministério do Desenvolvimento Regional indicam que entre 50% e 60% dos imóveis brasileiros apresentam alguma irregularidade. O problema vai desde a falta de escritura pública até divergências de metragem em apartamentos de alto padrão e averbações incompletas em imóveis de classe média.

Na nossa atuação diária, observamos que a irregularidade não é problema apenas das áreas carentes. Ela atinge dezenas de milhões de domicílios em todos os estratos sociais e regiões do país.

Por que tantos imóveis continuam irregulares

A persistência do problema decorre de causas que se combinam de forma sistêmica. O custo da regularização é a primeira barreira: emolumentos cartorários, ITBI, taxas, honorários técnicos e advocatícios frequentemente superam a capacidade financeira das famílias, especialmente em imóveis de menor valor.

Há também uma barreira cultural relevante. Persiste no Brasil a percepção equivocada de que pagar IPTU equivale a ser proprietário do imóvel. Encontramos com frequência clientes que conviveram por décadas com contratos de gaveta, recibos manuscritos ou partilhas informais, sem perceber que o imóvel ainda pertence formalmente a terceiros.

Soma-se a isso a complexidade técnica do próprio sistema registral. Matrículas antigas trazem descrições imprecisas, sobreposições de áreas e ausência de georreferenciamento — problemas que exigem retificação prévia, ata notarial e, muitas vezes, ações paralelas para serem resolvidos.

E quando a única alternativa é o Judiciário, o cenário é ainda mais desanimador. Segundo o Justiça em Números 2024 do CNJ, o Poder Judiciário brasileiro acumula 84 milhões de processos pendentes. Uma ação de usucapião pode tramitar por cinco a dez anos — tempo incompatível com a vida concreta dos cidadãos.

A solução está no cartório

Diante do colapso do Judiciário, o ordenamento jurídico brasileiro construiu, ao longo das últimas duas décadas, caminhos alternativos de regularização. Hoje, a porta judicial deixou de ser o único caminho — e, na maioria dos casos que recebemos no escritório, raramente é o melhor.

A usucapião extrajudicial, regulada pelo Provimento CNJ nº 149/2023, permite o reconhecimento da propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial. É a solução ideal para quem ocupa o imóvel há tempo suficiente, mas não tem como localizar o antigo proprietário ou seus herdeiros.

A REURB — Regularização Fundiária Urbana, instituída pela Lei 13.465/2017, é o instrumento desenhado para regularizar bairros inteiros e núcleos urbanos consolidados. Funciona em duas modalidades: a REURB-S, voltada à população de baixa renda e gratuita, e a REURB-E, destinada aos demais casos. Em novembro de 2025, o Governo Federal anunciou meta de regularizar 140 mil famílias residentes em áreas da União até 2026.

A adjudicação compulsória extrajudicial, novidade da Lei 14.382/2022, resolve um problema clássico do mercado imobiliário brasileiro. Ela permite ao comprador que quitou integralmente o imóvel obter a escritura definitiva diretamente em cartório, mesmo quando o vendedor desapareceu, faleceu ou se recusa a comparecer.

A retificação administrativa, prevista na Lei de Registros Públicos, é a ferramenta para os casos de divergência de metragem, erros descritivos ou imprecisões na matrícula. Corrige o registro sem necessidade de ação judicial, devolvendo ao imóvel a precisão técnica que o mercado e os bancos exigem.

Os Resultados Concretos da Desjudicialização

Os números falam por si. Segundo o relatório Cartório em Números 2024 da Anoreg/BR, foram realizados mais de 2,8 milhões de inventários extrajudiciais desde 2007 — com economia estimada de R$ 6,7 bilhões aos cofres públicos.

No campo específico da regularização imobiliária, o Estado de São Paulo registrou 14.451 procedimentos de usucapião extrajudicial entre 2019 e 2023. Na prática, isso representa milhares de famílias que obtiveram a propriedade plena de seus imóveis em meses, e não em anos.

É o acesso à justiça sendo concretizado fora dos tribunais — exatamente como a Constituição prevê.

Conclusão

Regularizar não é despesa. É investimento patrimonial. Um imóvel irregular pode perder até 30% do valor de mercado e fica fora do mercado de financiamento bancário.

A análise técnica detalhada do seu caso indicará qual caminho — judicial ou extrajudicial — é mais eficiente para devolver segurança jurídica ao patrimônio.

Fontes

Escrito por Amanda de Moraes Souza