Introdução – A tensão entre liberdade individual e interesse coletivo
É comum ouvir que o proprietário tem plena liberdade sobre seu imóvel, mas a vida em condomínio impõe limites. Afinal, morar em condomínio significa conviver com regras comuns, criadas para preservar segurança, sossego e a destinação das unidades.
No julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055, o Superior Tribunal de Justiça enfrentou uma questão cada vez mais atual: pode o condomínio proibir que um apartamento seja alugado por aplicativos de curta duração, como Airbnb? A decisão, recente e de grande repercussão, trouxe respostas práticas e segurança jurídica para condôminos e síndicos.
O caso concreto – o que estava em disputa?
O proprietário de uma unidade começou a ofertar seu imóvel em plataformas digitais, recebendo hóspedes diferentes a cada semana. O condomínio, com convenção de uso estritamente residencial, proibiu esse tipo de exploração e aplicou advertências. O proprietário recorreu, alegando que a Constituição garante o direito de usar e fruir livremente o imóvel.
A questão chegou ao STJ justamente para definir até onde vai esse direito diante da convenção condominial.
A decisão do STJ – liberdade não é absoluta
O STJ foi firme: é válida a cláusula de convenção condominial que restringe ou proíbe locações fracionadas por aplicativos, desde que aprovada pelo quórum legal.
Segundo o entendimento da Corte, a locação por períodos muito curtos, com grande rotatividade de pessoas, desvirtua a natureza residencial do condomínio, aproximando-se de atividade de hospedagem. Isso impacta diretamente a segurança, a convivência e a função social do condomínio.
O acórdão ressaltou ainda que:
- O direito de propriedade não é absoluto;
- A função social da propriedade exige respeito às normas coletivas;
- A convenção, aprovada pelo quórum exigido, tem força normativa e deve ser observada por todos.
Repercussões práticas para condomínios e proprietários
Para os condomínios:
- Maior segurança jurídica para elaborar ou revisar a convenção, prevendo expressamente o tratamento dado às locações de curta duração;
- Possibilidade de aplicar penalidades em caso de descumprimento, com respaldo jurisprudencial.
Para os proprietários:
- Antes de anunciar o imóvel em plataformas como Airbnb, é indispensável verificar o que a convenção permite;
- Caso haja proibição ou restrição, insistir na prática pode gerar multas e até ações judiciais.
Por que isso é relevante no mercado atual?
O crescimento do turismo e das plataformas de hospedagem gerou uma “indústria paralela” dentro dos condomínios. A decisão do STJ pacifica uma controvérsia frequente, equilibrando interesses: quem quer liberdade para alugar precisa respeitar o ambiente coletivo, e quem busca segurança e tranquilidade em seu lar tem esse direito protegido.
Conclusão – Um marco para a vida condominial
O REsp 2.121.055 reafirma algo essencial: viver em condomínio exige observar regras, mesmo quando se trata de sua própria unidade. O STJ não proibiu locações por aplicativo, mas deixou claro que a convenção condominial é a bússola — se ela proíbe, não há como contrariar.
Em resumo, o recado foi dado: liberdade individual sim, mas sempre em harmonia com o interesse comum. E aí, o seu condomínio já está preparado para lidar com essa realidade?
Escrito por Kaick Tito Santana Lopes.